En France, Plus d'Agences Immobilières que de Boulangeries !

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Dorénavant, en France, on dénombre davantage d'agences immobilières que de boulangeries par tranches de cent mille habitants. En cinq ans, leur nombre a doublé, en réponse à l'explosion du nombre de transactions.

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Fin juillet 2021 le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements) cumulé sur 12 mois, à 1.2m, et la vitesse de rotation du parc détenu par les particuliers, à 3,7%, étaient à un plus haut historique.
'Le ratio de la dette immobilière des ménages rapportée à leur revenu poursuit sa croissance, à 86% fin juillet 2021. La multiplication par 2,4 de ce ratio depuis 2000 est l'un des facteurs qui ont permis l'envolée du prix des logements. Parmi les pays de l'OCDE., la France est le seul où ce ratio a augmenté depuis 2009.

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Au T2 2021, l'indice du prix des logements anciens en France rapporté au revenu par ménage était supérieur de 79% à la tendance longue'''.

Au contraire, l'indice Insee des loyers, rapporté au revenu disponible par ménage de l'ensemble des ménages, était au T1 2021 au même niveau qu'en 2000 ou en 1975. Entre-temps, les locataires se sont toutefois paupérisés par rapport à l'ensemble des ménages.

Le contraste entre la "lévitation" à niveau élevé de l'indice du prix des logements et la stabilité sur longue période de l'indice des loyers par rapport au revenu par ménage résulte de l'effet inflationniste de l'environnement financier, et au premier chef du très faible niveau des taux d'intérêt.

Les taux d'intérêt immobiliers demeurent voisins de leurs plus bas depuis 50 ans.
Du point de vue d'un accédant à la propriété, cela ne suffit pas à compenser le niveau élevé du prix des logements: au T2 2021, en moyenne sur l'ensemble de la France, le pouvoir d'achat immobilier était inférieur de 25% à ce qu'il était en 1965 ou 2000 et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant devait s'endetter sur 21 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000, soit une durée plus longue de 40%.

Du point de vue d'un investisseur, l'indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté que l'indice du prix des logements, le rendement locatif net est aujourd'hui très faible, mais le taux d'intérêt de la dette publique à long terme est encore plus faible.'
Le placement en logement est de ce fait concurrentiel par rapport au placement en dette publique à long terme, à un niveau d'espérance de rendement certes très faible dans les deux cas, et pour des profils de risque bien sûr différents, le placement immobilier s'apparentant à un investissement en rente perpétuelle à coupon indexé sur les loyers, dont la valeur de revente n'est certaine à aucune échéance.

Des facteurs en faveur de la baisse des prix

1. Hausse de l’offre : vieillissement de la population ;
2. Limites de la solvabilisation artificielle : il y a des limites à la baisse des taux, à l’allongement de la durée des crédits…
3. Durcissement de la règlementation (AirBnB de plus en plus réglementé), poids de la fiscalité…
4. L’exclusion des primo-accédants en raison de l’écart grandissant entre le prix des logements et les revenus disponibles par ménage.

La seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd’hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente dans l'immobilier sera encore plus élevé demain.

Bientôt la purification par la remontée des taux directeurs des spéculateurs de la pierre.