Depuis quelques mois déjà, les professionnels de l'immobilier observaient une baisse des ventes de logements anciens . Après des années fastes pour le secteur, ils ne voulaient pas s'alarmer. Cette fois, l'heure est à l'inquiétude. Pour eux, le marché s'est bel et bien retourné.
La Fnaim, la Fédération nationale de l'immobilier, anticipe un « atterrissage » à 950.000 transactions sur un an à fin 2023. Soit une baisse annuelle de 15 % par rapport à 2022. « C'est une chute brutale, Cela représente 150.000 transactions en moins », commente le président de l'organisation, Loïc Cantin. Il faut remonter à 2008 (-17 %) et 1997 (-15 %) pour retrouver des réductions du même ordre.
« Déflagration » liée au crédit
« Il y a un an, les ventes étaient au vert dans tous les départements. Aujourd'hui, à l'exception de trois d'entre eux, tous sont affectés par ces baisses de transactions », poursuit-il. Et la tendance devrait se poursuivre.
La confiance des Français s'est érodée. Selon une enquête Ifop commandée par la Fnaim, 22 % des sondés seulement considèrent aujourd'hui que le contexte économique est favorable à un achat immobilier. A comparer à 66 % en juin 2019, avant l'épidémie de Covid, et 58 % en juin 2022. 31 % estiment qu'il est favorable à la vente. Ils étaient 49 % en juin 2019 et 55 % en juin 2022.
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Les prix tardent encore à s'ajuster. Ils restent en hausse de 2,9 % sur un an sur la France entière, mais sont en baisse de 1 % sur trois mois au 1er juin. Toujours sur trois mois, le prix des appartements stagne tandis que celui des maisons se rétracte de 1,7 %. Des baisses s'observent sur tout le territoire, sauf dans les stations balnéaires et dans les stations de ski, encore en légère progression, de 0,6 %.
Vers des baisses de prix
« Le crédit a été le détonateur de la situation que nous connaissons aujourd'hui. Les taux d'intérêt ont été multipliés par trois en dix-huit mois, cela a provoqué une déflagration » sur le marché de l'immobilier, estime Loïc Cantin. Et « a déséquilibré les plans de financement des ménages ».
La Fnaim a fait ses calculs. En janvier 2022, avec une mensualité de 1.000 euros sur vingt ans, des acquéreurs pouvaient emprunter 216.000 euros. Aujourd'hui, c'est 176.000. Soit 40.000 euros de capacité d'achat en moins.
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Aujourd'hui, alors que les taux d'intérêt d'emprunts sont encore appelés à augmenter et que le Haut conseil à la stabilité financière (HCSF) n'a concédé que peu de souplesse sur l'octroi des crédits, un rééquilibrage du marché ne peut se faire que par une baisse des prix. « Elle est inéluctable », affirme le président de la Fnaim - qui l'estime à 5 % sur un an à fin 2023 (mais de 10 % en euros constants, en tenant compte de l'inflation).
Jusqu'à présent, la baisse des prix s'est engagée mais s'est opérée lentement. Le temps que les vendeurs intègrent les nouvelles réalités du marché . Et acceptent de renoncer à de très belles plus values, qui les avaient sans doute fait rêver.
Inquiétudes pour l'emploi
Car sur les cinq dernières années, les prix ont explosé. Ils ont gagné 25 % sur la France entière, 10 % à Paris, 17 % dans le reste de l'Ile-de-France, 29 % dans les dix plus grandes villes de province, mais aussi 23 % dans les communes rurales. La palme des hausses revient aux stations balnéaires (+38 %) et aux stations de ski (+34 %).
En attendant un ajustement plus important, le marché de l'immobilier risque de continuer à tourner au ralenti. Ce qui crée des inquiétudes pour l'emploi dans le secteur. Le cabinet Altares a comptabilisé 528 défaillances d'agences immobilières sur un an en avril 2023.
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Un chiffre qui reste relativement faible par rapport à une moyenne de long terme - et très en deçà du pic de 1.385 défaillances enregistrées sur un an en juillet 2009. Mais qui marque tout de même une hausse inquiétante de 84 % sur les quatre premiers mois de 2023 par rapport à la même période de 2022.
Autre sujet d'inquiétude, si le volume de transactions est revenu un peu en dessous du niveau de 2018, le nombre d'agences immobilières est bien supérieur qu'à l'époque. La Fnaim en comptabilisait environ 25.650 en 2021 (dernier chiffre connu), contre un peu plus de 22.200 en 2018.
Risque pour les agents commerciaux
En outre, le nombre de salariés d'agences, qui ne travaillent pas uniquement sur le segment de la transaction, a augmenté de façon raisonnable, passant de 50.000 en 2018 à 63.900 aujourd'hui selon des données de l'Urssaf. Mais ce n'est pas le cas de celui des agents commerciaux - travaillant pour des agences ou pour des réseaux de mandataires. Il est passé sur la même période de 45.000 à 92.800 ! La casse pourrait donc être sévère.
La nouvelle proposition de la Fnaim pour doper la rénovation énergétique
Relever le défi de la rénovation énergétique de toutes les passoires thermiques du pays s'annonce complexe. Pour massifier les travaux, la Fnaim a proposé ce mardi la création d'un contrat de vente en l'état futur de rénovation. Le vendeur accepterait une décote sur son bien liée aux travaux à réaliser. L'acheteur s'engagerait à faire le nécessaire pour faire grimper l'étiquette énergétique du bien acheté soit immédiatement, soit sur une durée définie à l'avance. Le dispositif serait sécurisé par un dépôt de garantie.
