Investir dans un logement immo en 2023 :rire:

Pour un appart à 150 k (soit un T2 pourrave à Toulouse ou Montpellier) :

- fournir un apport de 50 K
- compléter avec un prêt de 100 k qui revient à 176 k sur 25 ans
- payer les frais de notaire à 7,5% soit 11 250 euros
- payer un taxe de foncière de 600 euros par an en moyenne (sans compter la hausse sur 25 ans)

L'appartement à 150 k vous coûte donc 150 000 + 76 000 + 11 250 + (600*25) = 252 500 euros sur 25 ans
Pour info un appart dans ce genre en location, c'est 600 euros hors charges (-90 euros au régime micro foncier) soit 510 euros net (et je compte pas les travaux), ce qui nous donne une rentabilité de 2,43% net au mieux, je le repète, sans compter les travaux, et les gros frais de copropriété (ravalement de façade), ainsi que le risque de tomber sur un squatteur ou un locataire qui fait de la merde

Un mec qui met les 50 K sur des valeurs safe + 11 250 euros soit 62 250 à 6% super net, 8% d'intérêt - 17,2% de cotisation sur un PEA - frais de gestion (composé de valeurs sûres, Air liquide, Total), en 25 ans, il a 62250 *1,06^25 + 76 000 (coût du crédit) + 15 000 (taxe foncière) = 358 000 euros nets

Et encore, on est dans l'hypothèse ou la valeur faciale des titres reste la même, si elle double, le gars en question se retrouve avec 716 k euros

L'appartement du propriétaire peut doubler de valeur et coûter 300 k euros, il n'aura réellement fait que 47 500 euros de PV

Naturelle les immobilix

Les immobilix bouche bée face à la dure réalité des chiffres, désolé de vous le dire mais vous avez fait une erreur en vous endettant sur 25 ans pour "investir" dans votre vieux T3 à Dijon

C’est sûrement mieux de payer 180k de loyer à un boomer sans compter les augmentations de loyers

Ok papi Gave

tu m'as l'air bien informé, dis moi où investir

C'est combien le taux pour passer de 150k à 250 k ?https://image.noelshack.com/fichiers/2018/36/7/1536496822-1482411378-fisherpolicecafegilbert202.png

Les plans sont plus dans les petites villes, il faut trouver un bon équilibre entre prix bas et demande de location mais il y a de meilleurs coup à faire que dans les grandes villes avec surtout une durée de prêt beaucoup plus courte

Le 20 septembre 2023 à 21:18:34 :
C’est sûrement mieux de payer 180k de loyer à un boomer sans compter les augmentations de loyers

Premier esclave de la banque

Le 20 septembre 2023 à 21:26:57 :

Le 20 septembre 2023 à 21:18:34 :
C’est sûrement mieux de payer 180k de loyer à un boomer sans compter les augmentations de loyers

Premier esclave de la banque

C'est mieux d'etre esclave d'une banque que d'un proprio boomer et du gouvernementhttps://image.noelshack.com/fichiers/2018/36/7/1536496822-1482411378-fisherpolicecafegilbert202.png

Faut hériter les prolo

Vu les taux c'est déconseillé d'investir sauf acheter dans le neuf

1) en effet maintenant c'est un peu tard, depuis la hausse des taux, mais oublions pas qu'il y a pas longtemps c'était 110 000 sur 20 ans et pas 175 000 sur 25

2) tu prends pas en compte la hausse de la valeur du bien. Aujourd'hui encore j'ai vu que dans ma ville, ça a fait +4%,en 25 ans il va s'en passer des choses, notamment de nouveaux taux bas a venir

3) oui oui l'apparte ne hausse pas , mais toi tu vas faire du 6% super net sur des placements. Super safe et garanti, par contre la c'est pendant 25 ans sur. on y croit, et ceux qui ont investi quand c'était pas cher et à bon taux te regarde faire

l'immobilier n'a pas vocation à construire un capitale mais un patrimoine.

Le problème c'est que les immobilix ne comprennent pas cette nuance et se sentent investisseur achetant un passif qui leur syphone leur capitale et détruit leur capacité d'emprunt avec leur résidence principale

Le 20 septembre 2023 à 21:18:34 :
C’est sûrement mieux de payer 180k de loyer à un boomer sans compter les augmentations de loyers

L'op a oublié la parenthèse ou tu reste chez tes parents jusqu'à 45 ans

Le 20 septembre 2023 à 21:36:07 :
1) en effet maintenant c'est un peu tard, depuis la hausse des taux, mais oublions pas qu'il y a pas longtemps c'était 110 000 sur 20 ans et pas 175 000 sur 25

2) tu prends pas en compte la hausse de la valeur du bien. Aujourd'hui encore j'ai vu que dans ma ville, ça a fait +4%,en 25 ans il va s'en passer des choses, notamment de nouveaux taux bas a venir

3) oui oui l'apparte ne hausse pas , mais toi tu vas faire du 6% super net sur des placements. Super safe et garanti, par contre la c'est pendant 25 ans sur. on y croit, et ceux qui ont investi quand c'était pas cher et à bon taux te regarde faire

+7% moyenne annualisée sur les 200 dernières années avec un simple ETW world.

l'immobilier n'a jamais atteint ne fut ce que ce niveau.

Sauf qu'investir dans ta résidence principale, tu ne comptes que sur l'augmentation de la valeur du bien vs en bourse tu as l'augmentation de la valeur de l'action ET les dividendes.

https://image.noelshack.com/fichiers/2023/52/7/1672594646-troanainted-nain-jaune-zoom.png

La plupart des gens qui achètent (RP) ne font pas ça pour l’investissement

Se sentir chez soi ça n’a pas de prix

Il y a quelques problèmes dans ton calcul :
- ton coût du crédit se base sur un taux à 5%. Faut considérer plutôt 4.
- tu compares des flux à différentes dates sans actualisation à quelques reprises genre taxe foncière, ca n'a pas de sens.
- Pourquoi rajouter le coût du crédit à la comparaison dans le cas du portefeuille, tu double comptes... bref sur ces points il faut poser le calcul actuariel avec plus de rigueur.
- les loyers dans 25 ans, ca sera probablement pas la même.
-l'hypothese de rendement sur ton portefeuille elle est trop élevée.

https://image.noelshack.com/fichiers/2023/52/7/1672594646-troanainted-nain-jaune-zoom.png

Le 20 septembre 2023 à 21:49:50 :
La plupart des gens qui achètent (RP) ne font pas ça pour l’investissement

Se sentir chez soi ça n’a pas de prix

ça a un prix énorme, le coût d'opportunité est absolument tytanesque.

En sacrifiant votre capacité d'emprunt, vous vous condamnez à ne jamais atteindre l'indépendance financière