Vous galérez avec l'argent ? Je répond à vos questions

Le 22 septembre 2023 à 10:52:56 :
L'op, j'ai un petit capital de coté, que je souhaite investir comptant dans un studio moi et mes frères pour en tirer un revenu locatif, environ 200€ par mois par personne, on aura pas de crédit vu qu'on aura payé chacun sa part ( valeur total du studio = 120k sans les frais de notaire )

Tu penses que c'est bien ? Ou vaut mieux que je me trouve un bien de mon coté et que j'emprunte ? ( j'ai déja une Rp à crédit sur 25 ans )

C'est toujours plus intéressant d'emprunter pour bénéficier de l'effet de levier.
Mais acheter cash à plusieurs peut être une bonne alternative si tu ne veux/peux vraiment pas emprunter.

si vous êtes 3 frères à investir 120k (donc 40k chacun?) pour 200€ de cash-flow (super net?) mensuel, ça fait 5% de rentabilité grosso merdo, c'est pas si mal.

Après il me manque 1 milliard d'infos pour juger.

[11:40:59] <risifaces>
https://image.noelshack.com/fichiers/2023/38/3/1695202843-coronavirus-emmanuel-macron-au-palais-de-l-elysee-apres-avoir-assiste-a-une-visioconference-internationale-sur-la-vaccination-copie.jpg

AYAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAA

Le 22 septembre 2023 à 11:22:24 :

Le 22 septembre 2023 à 10:52:56 :
L'op, j'ai un petit capital de coté, que je souhaite investir comptant dans un studio moi et mes frères pour en tirer un revenu locatif, environ 200€ par mois par personne, on aura pas de crédit vu qu'on aura payé chacun sa part ( valeur total du studio = 120k sans les frais de notaire )

Tu penses que c'est bien ? Ou vaut mieux que je me trouve un bien de mon coté et que j'emprunte ? ( j'ai déja une Rp à crédit sur 25 ans )

C'est toujours plus intéressant d'emprunter pour bénéficier de l'effet de levier.
Mais acheter cash à plusieurs peut être une bonne alternative si tu ne veux/peux vraiment pas emprunter.

si vous êtes 3 frères à investir 120k (donc 40k chacun?) pour 200€ de cash-flow (super net?) mensuel, ça fait 5% de rentabilité grosso merdo, c'est pas si mal.

Après il me manque 1 milliard d'infos pour juger.

J'ai déja ma rp qui me bouffe 33% de ma capacité d'endettement, j'ai plusieurs dizaines de k de coté, mais j'investis dans du btc et les etf à coté également
a terme j'ai envie de prendre une rp plus grande, je mettrais la première en location, en + de la part du studio

Oui les 200 par mois ce sera net

Je m'étonnerai toujours de voir autant de naïveté sur ce forum.

42 pages de feed, excellent score

Le 22 septembre 2023 à 11:24:41 :
Oui les 200 par mois ce sera net

net c'est à dire ? tu as tout anticipé ?

Charges de copro
taxe foncière
frais de comptable
crédit
assurance emprunteur
assurance PNO
frais d'entretien
vacance locative
etc...

car 200€ super net x3 = 600€ super net avec un studio... ça me parait beaucoup (à moins de faire du airbnb)

Le 22 septembre 2023 à 11:28:25 :
Je m'étonnerai toujours de voir autant de naïveté sur ce forum.

42 pages de feed, excellent score

Vas-y explique moi en quoi ce que je raconte est fake, je suis curieux d'entendre tes arguments

Moi je m'étonnerai toujours du déni des prolix comme toi qui sont incapables d'admettre qu'on peut réaliser beaucoup de choses quand on se bouge...

Le 22 septembre 2023 à 11:33:09 :

Le 22 septembre 2023 à 11:24:41 :
Oui les 200 par mois ce sera net

net c'est à dire ? tu as tout anticipé ?

Charges de copro
taxe foncière
frais de comptable
crédit
assurance emprunteur
assurance PNO
frais d'entretien
vacance locative
etc...

car 200€ super net x3 = 600€ super net avec un studio... ça me parait beaucoup (à moins de faire du airbnb)

Oui j'ai tout pris en compte

Le 22 septembre 2023 à 11:36:18 :

Le 22 septembre 2023 à 11:33:09 :

Le 22 septembre 2023 à 11:24:41 :
Oui les 200 par mois ce sera net

net c'est à dire ? tu as tout anticipé ?

Charges de copro
taxe foncière
frais de comptable
crédit
assurance emprunteur
assurance PNO
frais d'entretien
vacance locative
etc...

car 200€ super net x3 = 600€ super net avec un studio... ça me parait beaucoup (à moins de faire du airbnb)

Oui j'ai tout pris en compte

Bah franchement c'est vraiment pas mal.

Reste la question fiscale à bien étudier.
Vous allez acheter en SCI ?

Le 22 septembre 2023 à 11:38:40 :

Le 22 septembre 2023 à 11:36:18 :

Le 22 septembre 2023 à 11:33:09 :

Le 22 septembre 2023 à 11:24:41 :
Oui les 200 par mois ce sera net

net c'est à dire ? tu as tout anticipé ?

Charges de copro
taxe foncière
frais de comptable
crédit
assurance emprunteur
assurance PNO
frais d'entretien
vacance locative
etc...

car 200€ super net x3 = 600€ super net avec un studio... ça me parait beaucoup (à moins de faire du airbnb)

Oui j'ai tout pris en compte

Bah franchement c'est vraiment pas mal.

Reste la question fiscale à bien étudier.
Vous allez acheter en SCI ?

Oui c'est ce qu'on va faire

Le 22 septembre 2023 à 11:40:58 :

Le 22 septembre 2023 à 11:38:40 :

Le 22 septembre 2023 à 11:36:18 :

Le 22 septembre 2023 à 11:33:09 :

Le 22 septembre 2023 à 11:24:41 :
Oui les 200 par mois ce sera net

net c'est à dire ? tu as tout anticipé ?

Charges de copro
taxe foncière
frais de comptable
crédit
assurance emprunteur
assurance PNO
frais d'entretien
vacance locative
etc...

car 200€ super net x3 = 600€ super net avec un studio... ça me parait beaucoup (à moins de faire du airbnb)

Oui j'ai tout pris en compte

Bah franchement c'est vraiment pas mal.

Reste la question fiscale à bien étudier.
Vous allez acheter en SCI ?

Oui c'est ce qu'on va faire

gg

répétez l'opération x10 et vous aurez une rente à vie + un joli patrimoine

Le 20 septembre 2023 à 11:24:06 :

Le 16 septembre 2023 à 12:29:34 :
Je me permets de remettre ma question ici, posée il y a quelques pages.

Quels sont les meilleurs profils de locataires selon toi ? (Jeunes couples, familles,...)

En l’occurrence, pour une location longue durée.

jeunes actifs en CDI dans une boîte proche du bien ou retraité(s).
D'expérience c'est ceux qui restent le + longtemps.

J'ai tout lu, excellent topic, gg à toi et merci pour le PDF.

Tu as juste oublier de raconter les anecdotes sur les réactions des gens IRL par rapport à tout ça, comme tu avais dis que tu en raconterais

Besoin de conseils j’envisage d’acheter un appartement de 2002, classe énergie D (194 kwh/m2/an).
Assez bien placé : en périphérie d’une ville de province à 1.5 km d’un pôle universitaire et de deux hôpitaux.

Ce qui m’inquiète :
- l’appart a déjà 20 ans, j’ai l’impression que c’est beaucoup et que je vais m’enliser dans des travaux pour maintenir la valeur du bien.
- le taux du prêt à +4%, soit 800€ de mensualité alors que je peux le louer autour de 650. Toutefois si les taux diminuent, en cas de renégociation ça peut être rentable.

Le 23 septembre 2023 à 21:24:04 :
J'ai tout lu, excellent topic, gg à toi et merci pour le PDF.

Tu as juste oublier de raconter les anecdotes sur les réactions des gens IRL par rapport à tout ça, comme tu avais dis que tu en raconterais

ça m'intéresse aussi

Le 25 septembre 2023 à 08:37:01 :
Besoin de conseils j’envisage d’acheter un appartement de 2002, classe énergie D (194 kwh/m2/an).
Assez bien placé : en périphérie d’une ville de province à 1.5 km d’un pôle universitaire et de deux hôpitaux.

Ce qui m’inquiète :
- l’appart a déjà 20 ans, j’ai l’impression que c’est beaucoup et que je vais m’enliser dans des travaux pour maintenir la valeur du bien.

20 ans c'est rien.
Le dernier appart que j'ai acheté est dans un petit immeuble centenaire...
L'âge du bien, on s'en fout, ce qui compte c'est l'état général et surtout... le montant des travaux par rapport à la marge de négociation.

- le taux du prêt à +4%, soit 800€ de mensualité alors que je peux le louer autour de 650. Toutefois si les taux diminuent, en cas de renégociation ça peut être rentable.

Bon là je sais pas quoi te dire...
Tu dis toi-même que la mensualité sera de 800€ et que tu toucheras un loyer de 650€.

Tu peux ajouter 200€ de charges au total (impôts, assurance, copro...) donc tu vas approcher les 1000€ de charges pour 650€ de loyer...
C'est quoi ton projet ? acheter une dette ?
Tu es en train de me dire que tu hésites à emprunter pour acheter un appartement qui te COUTERA 350€/mois ???

As-tu lu le topic ?

Bref, il te reste 2 options :

1/ FUIR et passer à une autre (BONNE) affaire. Là c'est de la merde.

2/ Transformer cette mauvaise affaire en bonne affaire.
Comment ? En massacrant le prix d'achat, négocie dur, ça fera baisser la mensualité et peut-être que tu seras en en marge positive.

Mais vu comment tu poses la question, je doutes que tu aies les compétences pour négocier un -40% donc laisse tomber et passe à un autre bien RENTABLE.

Bordel, l'immo c'est quand même le meilleur business du monde car tu connais le rentabilité AVANT d'investir ton argent.
Là on un mec qui dit littéralement qu'il va dépenser + que ce qu'il va gagner et il hésite...
Il s'agirait d'apprendre les bases mon garçon, ou tu vas faire une grosse connerie

et j'ajoute que accepter une "affaire" avec une rentabilité négative en se disant "oui mais peut être que plus tard les taux baisseront et ma mensualité baissera et là j'aurai du bénéfice" c'est une stratégie horrible.

Ne faites surtout pas ça, vous devez chercher des affaires qui vous rapportent de l'argent maintenant et pas dans 20 ans

Il faut que votre prix d'achat soit suffisemment bas, pour avoir une mensualité de crédit inférieur au loyer !
Et même ça ce n'est pas suffisant, il faut que Crédit + charges de copro + assurance + impôts + vacance locative + imprévus + entretiens diver etc etc... TOUTES LES CHARGES soient inférieures au LOYER !

Et là, et seulement là, vous avez fait une putain de bonne affaire, car vous gagnez de l'argent dès le premier loyer et pour tout le reste de votre putain de vie.

Désolé de répéter des bases mais vu le commentaire précédent, je suis obligé de faire un rappel car j'ai pas envie de pousser des gens à faire une grosse connerie.

La connerie étant : acheter une dette. Acheter un bien qui vous coute plus que ce qu'il vous rapporte.
Le but, c'est d'acheter un actif, un bien qui vous rapporte chaque mois

Je rappelle que 90% des bonnes affaire se font à l'achat !

C'est pas la renégociation de crédit qui va changer votre vie, c'est pas l'optimisation de la fiscalité, c'est pas mon cul sur la commode.

Une bonne affaire se fait à l'achat, le contexte actuel vous met en position de force pour CASSER LES PRIX, alors visitez 1000 biens, trouvez 100 bonnes affaires potentielles et faites des offres aggressives, vous aurez peut-être 10 vraies bonnes affaires avec un retour positif du vendeur et parmis ces 10 bien, il y en aura peut-être un qui vous parviendrez à faire financer et acheter.

On commence comme ça.

Et encore une fois : En immobilier, une bonne affaire ne se trouve pas, elle se créer.
Utilisez l'arguments des travaux, des besoins de rénovation pour faire baisser le prix, dites que ça sera interdit à la location d'ici 2030, dites que les prix de l'immo sont condamnés à s'effondrer et que + le vendeur attend, + il perdra d'argent, exagérez, négociez dur.

En 2023-2024, si vous n'avez pas l'impression d'abuser quand vous faites une offre, c'est que votre offre n'est pas assez basse

Encore un rappel pour ceux qui sont timides en négociation...

55% des demandes de crédit sont refusées en ce moment...
La demande s'effondre, et même si les boomers sont encore réticents à baisser leurs prix, certaines personnes sont pressés de vendre : divorces, indivisions, décès, etc...

Si vous charbonnez, vous finirez forcément par tomber sur ce genre de profil ou il est trèèèèès facile de mettre la pression à la baisse vu le contexte actuel

Bonus : LA bonne affaire du moment selon moi (en dehors des passoires thermiques), c'est les locaux commerciaux.

Les locaux commerciaux s'effondrent et sont en crise (ère post-covid, télétravail toussa toussa). Donc vous pouvez faire de très beaux coups en achetant des plateaux commerciaux à prix bradés puis en les convertissant en logements d'habitation.
Pour les sceptiques : le siège de Lehman Brother en Allemagne (2000m² de bureau) qui avaient été acquis en 2001 pour 1,5 milliards d'euros, viennent d'être vendus à un groupe américain pour 700 millions (littéralement -50%).
À bon entendeur

Salut et félicitations pour ton parcours, inspirant...

Je n'ai aucun contact en immobilier (agence, réseau...)
Quel est ton conseil lorsqu'on est pas du milieu et qu'on désire investir dans du locatif ? Comment passer avant tout le monde pour la visite des biens ?

Être dans les petits carnets de chaque Agence ? Faire ami-ami avec le notaire du coin ?