ACHAT IMMOBILIER : avez vous des CONSEILS ?

T'as déjà pensé au viager?

Le 06 janvier 2022 à 10:58:53 :
T'as déjà pensé au viager?

J'y ai pensé, mais comme je cherche une résidence principale où vivre dès maintenant, ce n'est pas possible

Ne jamais acheter en copropriété, c'est un nid à problèmes avec les syndicats, les autres locataires etc.

Le 06 janvier 2022 à 11:00:20 :

Le 06 janvier 2022 à 10:58:53 :
T'as déjà pensé au viager?

J'y ai pensé, mais comme je cherche une résidence principale où vivre dès maintenant, ce n'est pas possible

Tu as du viager ou tu peux ocuper le bien apres seulement quelques années (mais tu continues a payer les rentes). Si tu as les moyens tu peux déjà y penser pour ton prochain logement puisque tu comtpes déménager vite

Connais ton secteur :
- visite des biens, beaucoup de biens
- apprends à reconnaitre les différentes sources de frais (travaux éventuels, charges)
- affine tes critères

Créé ton carnet d'adresse :
- rencontre un maximum de banquiers et courtiers
- soigne ton dossier (dossier fiches de paies, avis d'impositions, etc)

Je peux te dire que quand tu arrives auprès d'un banquier en ayant déjà une idée de ta capacité d'emprunt, de la quotité que tu dois emprunter, que tu as toutes tes fiches de paies, que tu sais si tu as des dettes, des frais, des charges, une idée de ton évolution salaire, que tu as tout tes documents photocopiés et prêt.. bref ca change tout.

J'ai acheté un bien début aout, je peux te dire que quand tu débarques en ayant une petite farde avec tout de prêt, une chemise et que tu présente bien ca joue clairement. Sur la quinzaine de banquiers j'en ai vu plus d'un mettre manuellement -0,3% de réduction par rapport aux taux habituels et que les idées reçues comme les 10% d'apports sont vite oublié, ils proposaient mêmes des fois jusqu'à 110%
https://image.noelshack.com/fichiers/2017/30/4/1501186981-risimixbestreup.png

Tu ne rentabilisera pas tes travaux. Le prix est déterminé par l'emplacement, la surface, et l'âge du bien.
Mon conseil c'est de partir sur du récent, qui se revend facilement avec un bon gap, genre petite maison de lotissement, ca part comme des petits pains.
Les courtiers je vois pas trop l'intérêt vu comment les taux sont bas.
Passe par une vraie banque pour ton prêt, avec un point d'entrée qui soit un vrai humain, une seule personne, et capable de traiter toutes tes demandes.
Tu pourras jamais voir tous les vices lors de tes visites. Si le bien a l'air bien entretenu, c'est bon signe, sinon barres toi.

Le 06 janvier 2022 à 11:06:44 :
Connais ton secteur :
- visite des biens, beaucoup de biens
- apprends à reconnaitre les différentes sources de frais (travaux éventuels, charges)
- affine tes critères

Créé ton carnet d'adresse :
- rencontre un maximum de banquiers et courtiers
- soigne ton dossier (dossier fiches de paies, avis d'impositions, etc)

Je peux te dire que quand tu arrives auprès d'un banquier en ayant déjà une idée de ta capacité d'emprunt, de la quotité que tu dois emprunter, que tu as toutes tes fiches de paies, que tu sais si tu as des dettes, des frais, des charges, une idée de ton évolution salaire, que tu as tout tes documents photocopiés et prêt.. bref ca change tout.

J'ai acheté un bien début aout, je peux te dire que quand tu débarques en ayant une petite farde avec tout de prêt, une chemise et que tu présente bien ca joue clairement. Sur la quinzaine de banquiers j'en ai vu plus d'un mettre manuellement -0,3% de réduction par rapport aux taux habituels et que les idées reçues comme les 10% d'apports sont vite oublié, ils proposaient mêmes des fois jusqu'à 110%
https://image.noelshack.com/fichiers/2017/30/4/1501186981-risimixbestreup.png

Quand le banquier te dit "très bonne remarque" ou encore "excellente question"https://image.noelshack.com/fichiers/2016/50/1482080098-gomuscurisitassansfond.png

Lemo - tout faux pour les travaux sauf sur paris où les gens achètent n'importe quoi.

Ma notaire soutient qu'1€ investi dans des travaux, c'est 2 à 3€ de plus à la revente selon le type de travaux (simple peinture ou isolation, cuisine, sols, etc)

Pour les travaux ça va jouer sur l'aspect coup de coeur, donc la facilité de vente, mais sur les biens récents tu n'as pas cette problématique.
Après sur des vieux biens il faut forcément des travaux de toute façon.
Mais sur une maison même s'il y a vingt ans, tu peux refaire ta cuisine pour 20k, ou un tu ne reviendras pas ta maison 40 ou 60k de plus, ta notaire dit nimp.
Par contre si tes travaux augmentent la surface, ou permettent de passer d'insalubre à cosy, c'est différent.

Rien à te conseiller, gg d'avoir pris la décision de devenir propriétaire, je t'envie

Lemo - une cuisine a 20k, déjà paye ta mega cuisine, mais en plus elle peut facilement être réévaluée a 30k si elle est faite correctement.

Perso ma cuisine, j'en ai eu pour 2k5 (j'ai pas payé de main d'oeuvre) et comparé aux autres cuisine de l'immeuble, ça change clairement tout pour l'appart, que ce soit visuel où en terme de praticité à l'utilisation

Le coup de coeur, c'est ce qui te permettra de vendre au prix voulu sans négociations, a toi de mettre le prix qu'il faut en fonction des travaux faits

Et forcément quand on parle de travaux, on ne parle pas de biens neufs...

Le 06 janvier 2022 à 11:19:01 :
Rien à te conseiller, gg d'avoir pris la décision de devenir propriétaire, je t'envie

C'est pas trop tard khey

J'ai acheté mon premier appart avec un smic à nice, en CDI

Le 06 janvier 2022 à 11:27:22 :

Le 06 janvier 2022 à 11:19:01 :
Rien à te conseiller, gg d'avoir pris la décision de devenir propriétaire, je t'envie

C'est pas trop tard khey

J'ai acheté mon premier appart avec un smic à nice, en CDI

T’as payé cb ?

J’ai aussi acheté à nice vers libération

Le 06 janvier 2022 à 10:33:13 OliviaMerilahti a écrit :
Bonjour mes bons kheys, je souhaite faire ma première acquisition immobilière, j'ai contacté ma banque pour avoir une idée du prêt auquel je pouvais prétendre et je vais maintenant me lancer dans les recherches.

Mais je suis totalement novice en la matière, du coup si vous avez des conseils à me donner, je suis preneur !

Pour vous donner un peu plus de détails sur ma situation :
- il ne s'agit pas d'un investissement locatif, je souhaite vivre dans ce logement mais je serais peut-être amené à déménager d'ici 2 ans, dans ce cas je mettrai mon bien en location
- je suis prêt à faire des travaux, si ça me permet de faire "monter la valeur du bien"
- j'achète dans une grande ville en pleine essort

Mes questions, est-ce-que ça vaut vraiment le coup de passer par un courtier ?
Faut-il éviter les agences ? Sinon quelle alternative ?
Quelles sont les choses à vérifier obligatoirement lors d'une visite ?
Quelles sont les arnaques courantes ?

Merci d'avance

Mes questions, est-ce-que ça vaut vraiment le coup de passer par un courtier ?
Oui

Faut-il éviter les agences ? Sinon quelle alternative ?
Si tu trouves en direct c'est bien mais les particulier se calquent sur les prix d'agence. Et certains bien ne sont qu'en agence. Regarde partout.

Quelles sont les choses à vérifier obligatoirement lors d'une visite ?
état global, travaux fait/prévu dans la copro (voir PV AG), expo, vis-à-vis, étage.. mais le gros gros point c'est l'EMPLACEMENT. Un truc minable bien placé se revend, se loue... Un beau truc mal placé tu as du mal. L'immobillier c'est de l'emplacement. Le reste c'est plus anecdotique.

Quelles sont les arnaques courantes ?
Pas vraiment d'arnaque, les gens que ce soit agence ou particulier ne te parleront que des avantages. Cherche les défauts, personne te les donnera. En plus ça permettra de baisser le prix.
Check par exmeple le toit, les façades, l'état des communs.. même si on parle pas encore de travaux dans les PV tu peux savoir suivant l'état que les travaux coûteux viendront tôt ou tard
Les charges aussi, certaines copro tu as des charges qui sont de véritables gouffres financiers.
Plus tu as de conso individuelle (eau froide chaude, chauffage et électricité) mieux c'est.

Ne fait pas les travaux avant de le passer en locatif mais après

Tu pourra déduire le montant des travaux de tes revenus locatifs (régime réel)

le seul truc a verif c'est les charges, ca peu littéralement te foutre dans la merde. très peu de monde y pense

Le 06 janvier 2022 à 12:07:29 nycko89 a écrit :
Ne fait pas les travaux avant de le passer en locatif mais après

Tu pourra déduire le montant des travaux de tes revenus locatifs (régime réel)

Excellente remarque.

Fait gaffe au DPE la loi devient contraignante avec les passoires énergétiques bientot

Le DPE !
Si tu as en dessous d'une certaine note tu peux plus louer sas faire de lourds travaux d'isolation et refaire un DPE pour une meilleure note (et il préparent des taxes dessus d'ailleurs, ça arrive).
Soit tu achètes un truc bien noté, soit tu baisse le prix pour que ça ta paye des travaux. C'est le nouvel argument massue aujour'dhui pour baisser, parce que les vendeurs se retrouvent bloqués avec leur truc s'ils baissent pas.

Pour le prêt, insiste bien pour la clause de non pénalité pour remboursement anticipé.
Ça te permet de ne pas avoir à payer encore à la banque quand tu revendra et que tu remboursera vraisemblablement le crédit avec l'argent de la vente. Mais un courtier te le dira